Micro-BIC ou régime réel LMNP : lequel choisir ?
Le choix du régime fiscal est la décision la plus importante pour un LMNP. Voici comment trancher, avec des exemples concrets.
Le micro-BIC en bref
Le micro-BIC est le régime par défaut pour les LMNP dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700€. Son fonctionnement est très simple :
- Vous déclarez vos loyers bruts dans la case 5NA de la 2042-C-PRO
- L'administration applique un abattement forfaitaire de 50%
- Vous êtes imposé sur les 50% restants, à votre taux marginal d'imposition + prélèvements sociaux (17,2%)
Exemple : pour 10 000€ de loyers, vous êtes imposé sur 5 000€. À un TMI de 30%, cela représente 1 500€ d'IR + 860€ de PS = 2 360€ d'impôt.
Le régime réel simplifié en bref
Au régime réel, vous déduisez toutes vos charges réelles et vous amortissez le bien :
- Charges déductibles : intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, travaux, frais comptables…
- Amortissements : le bâtiment (sur 25-40 ans), le mobilier (sur 5-10 ans), les travaux (sur 10-15 ans)
- Résultat fiscal souvent négatif : grâce aux amortissements, le résultat imposable est souvent proche de zéro
Même exemple : pour 10 000€ de loyers, avec 4 000€ de charges et 5 000€ d'amortissements, votre résultat fiscal est de 1 000€ (l'amortissement ne peut pas créer de déficit). Impôt : 300€ d'IR + 172€ de PS = 472€.
Comparaison chiffrée
| Micro-BIC | Réel simplifié | |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 10 000€ | 10 000€ |
| Charges déduites | 5 000€ (forfait 50%) | 4 000€ (réelles) |
| Amortissements | — | 5 000€ |
| Résultat fiscal | 5 000€ | 1 000€ |
| Impôt total (TMI 30%) | 2 360€ | 472€ |
| Économie | — | 1 888€/an |
Dans cet exemple, le régime réel fait économiser 1 888€ par an. Même en retirant le coût de la déclaration (49€ chez nous, 289€ chez JD2M), l'économie reste massive.
Quand le micro-BIC est plus intéressant
Le micro-BIC gagne dans certains cas précis :
- Bien totalement remboursé (plus d'intérêts d'emprunt)
- Peu de charges réelles (bien neuf, pas de travaux, copropriété peu chère)
- Amortissements faibles (bien ancien déjà largement amorti)
- Vous voulez la simplicité absolue (zéro comptabilité)
En règle générale, si vos charges réelles + amortissements dépassent 50% de vos loyers, le réel est gagnant. Ce qui est le cas pour 80% des propriétaires LMNP dans les premières années.
Comment passer du micro-BIC au réel ?
Le changement se fait par lettre recommandée à votre SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février de l'année concernée. Le régime réel est ensuite irrévocable pendant 2 ans minimum.
Point important : en passant au réel, vous pouvez reconstituer les amortissements non pratiqués sous micro-BIC. C'est un calcul technique que notre outil gère automatiquement.
Notre conseil
Ne choisissez pas à l'aveugle. Faites la simulation dans les deux régimes avec vos vrais chiffres. C'est exactement ce que fait notre outil : il calcule votre impôt en micro-BIC ET au réel, puis vous montre la différence.
Dans 80% des cas, le régime réel fait économiser entre 1 000€ et 4 000€ par an. Et notre déclaration coûte 49€.
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